民法典的物业篇（民法典 小区物业）
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来源：江苏法治报
拥有一个安全、优美的小区居住环境，是每个家庭对美好生活向往的重要需求。好的物业企业不仅能为居民提供优质的生活服务，还能推动营造和谐文明的生活环境，助力基层社会治理水平不断提升。近年来，昆山法院审理的物业管理相关纠纷呈逐年增长趋势，从最初“交不交物业费”“房屋漏水”之类的简单案件，到日益增多的“公共收益”“停车位收费”等纠纷，业主权利诉求日趋多元复杂。
“赶不走”的物业公司
2014年，某和物业与小区开发商签订《前期物业服务合同》，进驻小区提供物业服务。2019年9月，小区物业管理委员会（简称物管会）成立。2020年12月，某和物业接到了物管会寄来的《解聘通知书》，表示经征询广大业主意见，小区“双过半”的业主同意选聘新物业企业，要求其于2021年3月31日前撤场。2021年3月31日，物管会与新物业管理公司签约。某和物业虽然依照物管会要求与新物业管理公司就预收物业费明细表等进行了交接，但却心有不平，认为物管会委托的评估咨询公司在向小区业主征询是否同意更换小区物业公司过程中，采用不当方式诱骗业主签字同意，解聘过程违反法定程序。
2021年7月，某和物业将物管会诉至法院，请求判令物管会发出的《解聘通知书》《撤场通知书》无效。庭审中,物管会表示征询业主意见结果表明参与表决的业主人数及面积均达到78%以上，同意选聘新物业公司的业主人数及面积均达到53%以上，符合法律规定。
法院审理后查明，小区业主委员会暂未成立，物管会代行相关职责。本案中，物管会通过委托评估咨询公司向小区业主征询是否同意更换物业公司，结果显示小区双过半的业主表决选聘新物业企业，符合解聘条件。针对原告所提出征询过程中存在诱骗业主签字同意的情况，根据民法典规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。原告作为前期物业管理公司无权要求法院对于选聘新的物业服务企业是否符合法定程序进行审查。最终，法院判决驳回原告某和物业全部诉讼请求。
“看不到”的公共收益
某成物业是昆山市某湖湾花园小区的物业服务者，冷先生为该小区业主。平时冷先生总会在小区看到各种商业广告，也会看到物业收取停车费，但对于这些收益的明细冷先生感觉一无所知。在向某成物业询问无果后，冷先生将其告到了法院，要求其公示2018年1月至2020年5月该小区物业服务费用收支账目及明细、公共收益收支情况及明细、银行对账单及所有相关的财务原始凭证，以及停车位的处分及停车费的收支情况。
某成物业则在法庭上表示，2018年1月至2020年5月期间，公司每半年均在小区公告栏对公共收益及使用情况进行了公示，但所有相关的财务原始凭证不属于法定公示范围，冷先生要求公示物业服务费用收支账目及明细、停车位处分及停车费收支情况也无法律依据。
法院审理后认为，被告某成物业作为小区物业服务提供者，应当履行公示义务，其所辩称每半年进行的公示，相关材料未加盖公章，无法达到公示效力。对于冷先生要求公示的物业服务费用收支账目明细及财务原始凭证，系物业公司经营性权益，不属于法定公示内容。关于停车位的处分及停车费的收支情况，依据民法典相关规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，冷先生未提供证据证明原地面规划车位系占用共有部分划定的停车位，即无法证明停车费属于共有部分收益，而原规划车位的处分情况不属于物业服务提供的内容，故对原告主张公示停车费收支情况及车位处分情况的诉请不予支持。最终，法院判决被告某成物业通过在小区所有公告栏张贴加盖公章内容的形式公示某湖湾花园2018年1月至2020年5月期间共有部分的使用和收益情况。同时，法院也驳回了冷先生其他公示请求。
“讲不明”的停车位
2018年4月，董先生与某进置业签订《车位租赁合同》，租期20年，租金15万元，解决了自己的停车问题。其后，董先生注意到物业服务收费相关管理办法中相关内容，认为他租的车位属于按照规划和规定应当配建且计入公摊并将成本已摊入房价的公共设施，某进置业是否有权利处置这些车位存在争议。即便某进置业可以出租这些车位，也应当按物价部门核准价格，即每月150元最高上浮20%，20年租期应共计租金43200元。因此，董先生请求法院判令车位租赁合同中超过政府规定标准的租金部分无效，被告某进置业退还106800元及银行同期贷款利息。
被告某进置业则表示，其对出租的车位拥有完整产权，在建设出售时未计入公摊，属于专用车位，具备登记的法律条件，可以进行转让。《车位租赁合同》名为“租赁”，实为“以租代售”的停车位使用权转让合同，其中明确约定，租赁期限20年届满后自动续期，最长租赁期限可续期至车位土地使用权期限届满之日，续期期间，被告不再收取租赁费用，付款方式为一次性付清。
法院经审理查明，董先生的车位具有车辆停放功能，可以与其他车位明显区分、业主可独立使用，属于建筑区划内的专有部分，不属于人防工程车位，并非业主共有，车位所有权具备登记的法律条件，只是目前基层实践中存在操作障碍。从《车位租赁合同》内容上看，违背法律关于最长20年租赁期限的规定，履行方式即“一次性付款”和合同履行结果即“原告取得与土地使用权年限相同的使用权”也有悖于正常的租赁合同，双方对此明知，该合同性质应为买卖合同，其中关于价款的约定并未违反其他法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。最终，法院驳回了董先生的全部诉讼请求。
“收不回”的物业用房
2018年5月，某房地产公司将开发的小区物业用房移交给某南物业代管，并明确该房屋所有权属于全体业主。某南物业接管物业用房后却转手将其出租给了某社区公司用于超市经营，并签订《场地使用管理服务协议》（简称租赁协议），租期为6年。
2018年12月17日，物业管理主管部门接到投诉，大量群众反映某南物业未经业主同意，私自将物业用房出租，主管部门责令某南物业立即整改，暂停超市经营。超市于2018年12月18日开业后，又因主管部门整改要求于12月21日停业。2019年9月，某南业主委员会（简称业委会）成立。2020年12月，经业委会同意，某南物业就是否开设超市征集全体业主意见，小区总户数6932户，调研总数5032户，同意为1337户。业委会认为部分楼栋调查数据太少，对民调数据不予认同，要求某南物业将所占用的物业用房归还业主。2021年2月23日，某南物业根据租赁协议第六条所约定的“合同期内业主大会、业主委员会所做决定涉及合同变更或提前终止的，某南物业丧失物业管理权的，合同自动解除”，向某社区公司发出《解除合作告知书》。
由于某社区公司一直未归还物业用房，某南物业将其诉至法院，要求其返还房屋，支付所欠付租金9万余元。某社区公司则认为，某南物业不允许其恢复超市营业系根本违约，反诉要求某南物业返还已支付的租金及保证金共计6万余元，同时赔偿装修损失30万余元及营业损失500万元。
法院审理后认为，业委会于2021年1月15日向某南物业致函，要求将占用的物业用房归还，根据租赁协议第六条内容，协议解除条件已成立，该协议应自被告某社区公司收到《解除合作告知书》之日起解除，某社区公司应当返还物业用房。某南物业将涉案房屋出租给被告并没有取得业主同意，其无权因此获利，故对于原告某南物业主张租金的诉讼请求不予支持，物业用房的使用费，应由全体业主或其授权的业委会依法另行主张。协议解除后，某南物业应向某社区公司返还租金及保证金6万余元，并对某社区公司所承受装修损失30万余元承担70%责任，至于某社区公司所主张营业损失，无法律依据，法院不予支持。
