物业服务不达标,物业费应下调,业主无需支付违约金吗（物业不达标拒交物业费）
刘某系兴城市博览中心房屋业主，物业面积82.62㎡。2020年11月5日，该小区的建设单位城市天诚服务有限公司（甲方）与物业服务集团有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。该合同第七条约定物业服务管理标准为，住宅高层按建筑面积计算1.8元/月·平方米，住宅别墅按建筑面积计算3元/月·平方米，电梯费每年360元（首层不收电梯费，自2层起算，每增加1层加收6元，以此类推）。第八条第二款约定：已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费，按月结算。
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物业合同第八条第二款约定：已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费，按月结算。第十条约定物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的10日前交纳当季费用履行交纳义务。逾期交纳的，每逾期一日，按应交纳物业服务费用总额的3‰收取违约金。因业主未按约支付物业费等费用，物业公司起诉业主到法院。
法院到涉案小区进行现场查看，根据原告和业主提供的现场照片及现场勘查情况可以看到：案涉小区的道路下水井多处破损和缺失，存在一定的安全隐患；路面地砖和台阶多处破碎、坑洼、瓷砖脱落；住宅楼内的消防栓内无消防设备、楼道灯有损坏、栏杆破损；小区内盆栽绿化杂草丛生，养护效果并不理想；小区门卫有保安人员执勤；小区有卫生打扫人员工作，卫生环境尚可；小区实际入住率很低，人员流动性不高。
政府发改委审批的物业费标准为住房物业管理费：住房前期物业管理服务收费：市区住房前期物业服务管理费（含电梯运行维护费）最高指导价限价标准每月每平方米2元，下浮不限；无电梯或电梯运行服务费另行收取的住宅项目，应在物业管理服务费中扣除。物业公司持续催要物业费，业主认为物业服务不合标准。被告刘某以原告主张的物业费标准过高等为由拒绝交纳物业服务费。
法院审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。本案在业主委员会或者业主与新物业服务人订立物业服务合同之前，该《前期物业服务合同》对原、被告双方具有法律约束力，本案双方已形成事实上的物业服务合同关系，双方应按《前期物业服务合同》和有关规定履行相应的义务。
根据案件实地现场查验和被告提供的小区服务情况图片，该小区确有卫生专员提供环境维护和服务工作，小区有安保人员在执勤工作，物业有专门的工作室和工作人员，物业服务在实际进行中。但是，该物业的服务确有不尽人意之处，部分服务情况对比合同约定的服务标准确有差距，部分建设未达到合同载明程度。
物业公司的部分服务未达到约定的标准，基于此情况，原告虽然履行了部分的服务行为，但是在履行物业服务过程中确实存在过错和未及时履行相应义务的行为。法院综合考虑，酌情按照物业费0.9元/平方米/月予以支持。
关于违约金的诉讼请求，被告虽未及时交纳物业费，但原告在物业服务过程中确实存在一定的欠缺，在合同履行的过程中存在一定的违约行为。因此，为了维护业主和物业管理企业的合法权益，基于公平交易原则、损益互补原则、过失责任原则，法院对该项主张不予支持。
物业公司违约业主无需支付违约金
