年底，一个挠头的案件终于尘埃落定。从第一次开庭到终审判决书下发，时间跨度近6个月。很多个早晨起床后，我都会想法官最后会怎么判，在原告诉称和被告辩称之后法官会怎样技高一筹地认定事实和判决。
我们代理的原告是一位60岁的阿姨，起因是北京二环内的一间平房。20世纪60年代被告的母亲购买了某胡同院落，自己居住在南房，东、西房则租给原告一家。后来因为“文革”，房本上交给了政府部门。70年代，被告的母亲下乡并带着家人离开北京，从此之后没再回来。80年代，政府将房本返还。被告的母亲和原告感情深，愿将东西房给原告，且没开口要钱。原告出于姐妹情谊，主动给了500元。被告的母亲先后给原告写过5封信，表达了转让房屋的意思。2002年被告的母亲委托第三人代为办理东房、西房和南房的过户手续。其中南房由第三人购得，东、西房则卖给原告。西房过户办得很顺利，但东房出了问题：递交申请过户的材料时，规划局发现东房系翻建，遂不予接收原告递交的材料。后来原告找到区房管局测绘队，测绘队出具了房屋状况变动核验回执单表明东房系原地翻建，并不是违章建筑。这样一折腾，东房就没能和西房一起过户到原告名下。后来，东房的房本下来，写的是被告母亲的名字。被告的母亲为了将东房过户给原告，办理了公证书，并将房产证原件一并邮寄给了原告。
2015年，原告坐火车去外地找被告的母亲想说说东房的事。谁知，老人家已因突发心脏病过世了。原告想，既然自己来了，就把情况和她的家人说一下。被告一直以为房子早已过户到原告名下，这时才发现房子还在自己母亲的名下，于是在原告离开后，被告通过“继承加赠予”的方式，重新补办了房本，将东房过户到自己名下，并起诉到法院，要求原告这方腾房。
我们接手后，想尽快起诉并申请将腾房的那个案件中止审理。但怎么打这个案子，真是很挠头：打房屋买卖合同，要求被告继续履行合同，配合过户？但我们根本没有正式的买卖合同，也没有房款支付证明，只有几封书信，因此合同纠纷案很难打。打所有权确认吧，虽然被告的母亲在书信中写明“今把我的房子中的东面房转让给（原告），房产权归她所有”，但是，物权变动不是双方当事人约定就能完成的，房子没有过户，原告享有的只是一个债权，而且房子现在已经过户到被告名下，被告成了房屋的所有权人。从法律层面看，债权和物权的区别是明显的：债权基于双方当事人的合意产生，而物权则是法定的，不动产的物权变动必须登记才能发生法律效力。因此，以所有权确认为案由起诉，风险也很大。仔细考量后，我们最终还是以所有权确认为案由起诉。
第一次开庭时，双方大致向法官陈述了事情的经过。第二次开庭法官向我们释明，问我们是否变更诉讼请求。我们考虑后，将诉讼请求变更为“要求被告办理房屋的所有权转移登记”。而被告坚称，一，没有买卖合同；二，不清楚书信中所述500元钱的性质，到底是原告借其母亲钱之后的还款还是原告付的房款；三，房屋为其父母的夫妻共同财产。最终一审法院以举证不能判决驳回了我们的诉讼请求。
征得原告的同意后，我们选择了上诉。二审时，我们申请了当时买南房的第三人（她后来搬到兰州）到庭作证，并将上诉理由集中在以下几点：一，本案是熟人之间半买半赠的房屋转让，应适当考虑风俗人情，并综合全部书信的内容认定事实，否则有失公允。二，涉诉房屋一直由原告居住，并且基于被告母亲的公证书，原告取得了涉诉房屋的一切权利，包括拆迁，过户，转让等全部权利。90年代该房屋几乎成为危房，原告对房屋进行了彻底的修缮和翻建，费用也全部来自于原告。依据“物权法司法解释（一）”，不动产权属证书记载的事项只是具有推定的证据效力，可以直接根据相反证据作出与不动产权属证书记载的事项相反的事实认定。三，当事人行使权利应当遵循诚信原则。被告的父亲明知房屋转让这个事实并在公证书上签字，现在又将房屋通过“继承加赠予”的方式过户到被告名下，属于恶意串通损害第三人利益。
最终二审法院主持了调解。法官的意思是，这个房子算是被告的祖产，原告住了这么多年也没交房租，虽然被告母亲在书信里流露了把房子转让给原告的意思，但是原告怠于行使权利，迟迟不过户，是有过错的。最终，在法官主持下，双方签订了调解书：被告拿出20万，并允许原告继续承租。
我们很想帮原告，也确实尽全力而为了。但我们手头没有强有力的证据，也没有具有法律意义的事实，因此也就没有了和对方谈判的砝码。虽然原告觉得对方不占理，但“无法在司法程序中被采信的事实就等于不存在”。当年她能很容易完成过户，但因种种原因拖延了。等再想起这事，被告的母亲已过世，一切都时过境迁：没有了当年的姐妹情分，而且房价暴涨，人心也变了。
北京群益律师事务所 朱小兵
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