深圳炒房客哭了（深圳失意的炒房客）

问：十三老师您好，今天看到您的文章十分激动，可惜年前没有遇到您 19年12月在大族云峰买了个3房，贷款7成，目前家庭名下两套房，另外一套在罗湖新天地名居，2房，16年底购买，基本没涨，贷款7成，目前自住，全家户口都在这套房子 黄贝岭的房子，感觉8号线开通，还有小区学校文锦中学被翠园中学收编，这两个点，不知有没有价格上涨可能 目前家庭年收入45万，月供3万，房贷外还有信用贷款45万，罗湖房子出手的话，可以回流130万，应该可以凑到150万首付，妹妹还有房票 之前很看好宝中，也看了光明，沙井，后来考虑自住，买了大族云峰，有点后悔了 您觉得我目前是按兵不动，还是把罗湖房子过段时间出售，希望您能指点一下

邻里相处：和谐的邻里关系，是每一个家庭必备的人际关系的处理，也是让孩子有良好的成长环境，左养右学教育赖颂强在讲如何用三分法思维处理人际关系的直播课里，有系统的讲解。

答：你好，感谢赞赏！ 长远看罗湖会跑输大势，可以置换到西部，但是现在部分楼盘正在虚高回调阶段，不建议盲目入手，能淘到降价笋盘再入手也能保证你的确定收益，更稳妥。 买卖可以同时进行，必要时候找垫资公司配合。

问：你好，想问一下现在手上70多W，想上车深圳自住有什么好的建议嘛，看了罗湖的置地逸轩一房一厅，价格能入手的罗湖小两房大部分就比较老了，布吉的两房还有大运那边的，从区域和价格还有什么好的意见。

答：你好，首付70万，置地逸轩纯自住可以入手。 但是考虑未来升值潜力，大运是更好的选择。

问：十三老师好，我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城，请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势，感谢

答：你好，感谢赞赏！ 这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、户型硬伤：宝能城二期、利用率太低，宝能城一期、朝南太吵，朝北无阳光。 6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。

问：十三老师，我目前在龙华二套房，1.红山，华业玫瑰四季一期，三房（14年200万买入，现升值了400多万）；2.上塘，潜龙曼海宁四房（19年才购入，三年限购）。 想问下老师，红山的可以出手不，或加贷再投资一套，如果出手红山，到手500万左右，加贷250万左右，怎样买好，买那？年入百万左右，80后未婚单身。

答：你好，感谢赞赏！ 红山可以考虑出手，但是750万总价限制，目前也淘不到好楼盘。 月供能力还不错，建议优先考虑南山和福田优质板块。 置换主要关注以下4个方向： 地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 你的月供能力不错，建议入手一套核心区的优质盘，曼海宁4房做分割出租，缓解月供压力 投资考虑有以下4种思路： 1.保险点买深圳湾。 2.进取点买蛇口。 3.重视教育买香蜜湖。 可以考虑的参考选筹： 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

问：老师您好，刚加入星球，我目前外派广州，1-2年返回南山工作。看12月涨势，计划在总价450万之内考虑首房两居室。向您提问：1.3,4月接盘是否有些着急？2.目前关注龙华金地上塘道二期、碧水龙庭，福田皇御苑，宝安富通城三期，对地段，交通，学位，升值空间有些难以判断，其中较中意金地上塘道，但是挂价已经到8万。除此外还有较合适的推荐吗？不胜感谢！

答：您好，深圳2019年几个热点片区，10-30%的涨幅是有的，现在很多小区都在闹房荒，如果不出台调控措施，价格大概率还是向上的，疫情只是延缓了上涨时间点，给刚需朋友留足上车时间。 龙华现在称为宇宙中心，房价在2015年左右涨了3倍。 现可以分为四个梯队，第一梯队就是深高北学位房，平均单价在10万左右，例如汇龙湾； 第二梯队就是红山周边，平均单价在8万左右，例如中海锦城； 第三梯队大概6万左右，例如金地上塘道。 第四梯队4万的也有。 金地上塘道属于龙华的第三梯队，距离地铁比较远，单价6万价格还算比较便宜。 碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错。 自住更倾向金地上塘道和碧水龙庭 投资建议重点关注宝安碧海，除了宝安富通城三期，还可以关注圣拿威，玉湖湾。

问：十三房星主你好：预算420万，打算买一个带南海中学学位60平左右小两房，孩子初中学位加投资，比较看好福海苑，您觉得合适吗？有其他更合适的盘吗？ 另外，深圳原定5月征信执行，现在受疫情的影响，会不会延后或者取消呢？

答：你好，南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。 交通便捷，区域内目前有1、5、11号线通勤，预计今年12月9号线西延线开通，12号线2022年通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。 南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。 南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。 最低档位：阳光花地苑、南荔苑、心语家园、瑞景华庭、汇宾广场、福海苑、赛格名苑银兴苑、深华园南山区、福海苑 考虑学位，福海苑可入，但是重点还是看价格。 目前来看银行放款已推迟，新版征信可能会延迟，但是不会取消。

问：老师好,预算1300,二套。福田房准备出租抵 贷。孩子4岁。本人工作在南山,太太在福田。 家庭收入120\/年。现在非常纠结,是选涨价之后的宝中还是基本稳定的后海。看了宝中西岸观邸(宝实验)、后海公馆(育才),幸福海岸、招商海月华庭等盘。实在焦虑望您指点。

答：接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。 现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。 所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。 科技南片区可以关注； 南二外本部比较旧； 半岛城邦一期 后海公馆、澳城花园。 以上提到的盘，不会跑输。

问：十三老师好，去年底刚入手了阳光棕榈园三期119平，4房两卫户型，朝南，电梯房，买的9楼（共10楼），870万，另有税费?中介费35万。买完之后，我现在很忧心，因为这个盘没有好学位，停车位也不足，又正好应了您口中的老破大，怕是以后很难出手。唯一好处就是房子户型很正，朝向好，居住舒服。我现在纠结的是：我老公想花30万左右装修，然后住进去，他想着至少住个5-8年。想咨询一下十三老师值不值得再装修持有5-8年，还是等满三年后赶紧出手卖了？另外我现在快要生baby了，也要考虑学位问题，不知道阳光小学和前后中学未来怎么样？多谢十三老师。 另外手上还有130万现金，应该怎样投资比较好？家庭年收入税后90万。

答：棕榈园在南山前海板块算是超级大盘，02到04年的房子，容积率不高、花园很大、相对舒适，学区一般，虽然距离地铁较远，但好在临近前海桂湾，将来的保值是没问题的。 至于装修花30万就没必要了，这点钱够我们去弱二线省会城市首付再买一套房了。 剩余资金130，关注碧海 西乡和沙井，投资还是优选西部。

问：十三老师好！不懂操作不懂付费！见谅！本人36岁，深户三口之家，孩子在读育才二小四年级，自住文竹园二期，贷款130万左右，个体经营，今年情况不太乐观，收入暂不考虑进去。鉴于目前深圳楼市环境，综合关内老破小与关外新盘次新盘价格差在缩小的情况下。也看到您关于育才系的看法。各方面因素考虑换新。1，文竹园继续持有再等涨幅，加按揭杠宝中小户型4到5百之间。三年后两套合并一套换大房，求整体跑赢大势。2，抛售文竹园买关外宜居新盘，两年后交房，要在蛇口租两年房为孩子上学。3，按兵不动。谢谢建议！

答：你好，蛇口楼龄分化，老盘不值得投资，涨幅也跑输周边次新。 如果最终还是要回到蛇口，建议现在淘蛇口次新盘。比如：南海玫瑰园和雍景湾。 另外太古城、海境界也可以考虑。

问：老师好，我家深户，现2套住宅1个小公寓。目前住麒麟花园，楼梯房100平，配南山实验学位，学位已用过，市场价值900满5年30万贷款。 第二套星河银湖谷，目前放租市场价值630余下贷款300，卖掉到手330。一套很小的公寓10以租养供不操心。目前夫妻俩上班总年100左右，持有现金约200。但职业进入瓶颈，收入难提高。想以一套学位房+1套自住来配置住宅；目前麒麟花园住着不爽，麒麟中学学位走下坡路，远不如四大名校；星河银湖谷升值慢居住环境也一般。所以目前这两套都不满意。请教：如果以一套住（环境好一点3房）一套投资小学位房，不增加太多贷款，老师看看能否给个腾挪周转建议，有哪些合适的区域和楼盘推荐，谢谢

答：你好，感谢赞赏！ 麒麟花园的风险在于社区的老化和生源质量的降低，去年的中考排位，麒麟中学下降的很厉害，来自南外大冲，科华，中科院先进实验这些后起之秀的冲击才是最危险的。 学位既然已经用过了，可以考虑出手置换，老旧的麒麟花园必然维持不住高价，所以麒麟去年涨幅并不夸张。 星河银湖谷其实算是横盘状态，因为起价高，学位一般，后市也堪忧。也可以出手。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇 收入有限就赶紧开发其他副业，人生在于折腾，不要把生活过成一潭死水。 大部分中产之所以焦虑，是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。 靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。 再加上没资产（消费主义\/积累有限），没有创造并驾驭资产的能力（打工思维\/不会投资），很容易陷入中年危机和焦虑中。

问：老师，宝中现在还可买吗？投资十自住，未来还有空间吗？

答：你好，感谢赞赏！宝中值得买，长线看涨！ 宝安中心与前海自贸区相连，共享海湾资源；与前海、后海一起组成未来深圳城市主中心之一；拥有接近于福田CBD的商务办公建设体量，以及120万平的商业购物中心；商品房供应量大约在3万-4万户，足矣满足前海的居住需求； 首先，宝中是一整片完整的方形区域，统一规划建设，整个片区的品质感远超临近前海片区； 其次，地铁1号线、11号线及未来的5号线南延线都直接通往宝中；同时，除月亮湾大道外，自贸区预计还会有3条6车道以上的道路与宝中相连；宝中必然是通往自贸区最通畅的区域；通往南山及福田核心区也会比南山临近前海片区有优势； 同时，以规划及目前的建设情况看，前海写字楼最密集、交通最便利、最先建设完成的的片区是桂湾，而桂湾又紧邻宝中，因此，购买力外溢的方向是非常明确的； 最后，宝中的购物娱乐也是遥遥领先，除了深圳单体最大的壹方城购物中心外，未来几年宝中还会有几个大型商圈开业，同时，还有在建的滨海文化公园（被称为”欢乐海岸2.0“） 当然，不得不承认，宝中目前的教育水平相比临近前海片区还是要差一些；但不影响结论，且宝中引入名校也只是时间问题； 因此，宝中才是前海直接利好的板块，也很可能是下一轮最先启动的板块；各路砖家都预测，宝中未来价格能够追平后海、深圳湾； 同时，官方已将“双扩区”的方案上报国务院，如果扩容成功，宝中片区也将正式成为前海的一部分，享受自贸区的政策利好； 那宝中应该投资什么样的标的比较有潜力呢？ 根据对深圳购房市场的分析，宝中定位为：中高端改善片区，主要目标为本地二次置业的客户，追求生活品质、以及交通便利、休闲娱乐、教育医疗等配套资源；目标总价在700-1500万之间；（1500万以上的改善客户，目前更多选择后海、深圳湾、红树湾、香蜜湖） 基于以上分析，宝中应该选择品质较好的大花园小区，三房或以上，最好有学区加持；

问：老师好，上次有问过保税区，最近和福外南中介聊了一阵子，没什么新放盘，业主心态很高，丽港湾77平三房都到了660，朗庭豪园不方正有点不太喜欢，我手上380万，是做五改3，还是五成直接入手这种660左右的，600万几乎只能看朗庭豪园的三房了，是现在看中了直接下手，还是等疫情结束再买？那边还有什么楼盘性价比高的推荐下，谢谢！

答：你好，600以下属于刚需红海市场，非常难出笋盘。 月供还不错的情况下，建议5改3，多淘淘笋盘。 总价800-1000除了保税区，宝中和南山更适合你 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）

问：福田四套高层住宅94年建成，想卖掉，再投资，给点建议

答：你好，信息太少无法判断 具体是哪个楼盘呢？建议说说详细信息再判断是继续持有还是出手裂变

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。