不满意物业服务怎么换物业（小区物业服务不满意怎么办?）
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掌上春城讯家里灯泡坏了，找物业；停水停电，找物业……但是日常生活中，业主与物业服务企业因为服务内容、物业费用缴纳等问题产生纠纷的案例也数见不鲜，为了厘清相关法律关系，5月20日，记者邀请到重庆坤源衡泰（昆明）律师事务所律师苏文进来和我们聊聊《民法典》《物业管理条例》及6月1日即将施行的《昆明市物业管理条例》中关于物业服那些事儿。
记者：《民法典》中对于《物业服务合同》是如何规定的？
苏文进：根据《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
而根据物业服务人承接物业服务时间的不同分为“前期物业服务合同”和“后期物业服务合同”两种。前期物业服务合同多指建设单位也就是开发商在房屋的建设阶段与物业服务人签订的物业服务合同，后期物业服务合同多指业主选任出业主委员会后，由业主委员会统一聘用业服务人并与之签订的物业服务合同。
记者：业主入住物业后如果对物业服务人不满意是否可以进行更换呢？业主如果要更换或聘用其他物业服务人要如何进行？
苏文进：根据《民法典》第二百八十四条规定，对开发商聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。且依据《民法典》第九百四十六条、九百四十七条、九百四十八条等规定，业主需要以业主委员会的形式通过表决对物业服务人的续聘、解聘、更换等事宜统一作出决定，并以通知的形式提前60日通知物业服务人。
因此，业主对于小区的物业服务人虽有更换的权利，但该权利不能由单一业主独立行使，而应通过成立业主委员会的形式授权业主委员会行使。另外，对于尚在物业服务期限内的物业服务人的解聘，除不可归责于业主的事由，业主应当赔偿由此给物业服务人造成的损失。
记者：未成立业主委员会时，业主要如何聘用物业服务人？
苏文进：即将于2022年6月1日施行的《昆明市管理条例》将物业管理委员会作为业主委员会的补充。对于不具备成立业主大会条件，或者成立确有困难的物业管理区域，乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建由村(居)民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会。已成立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。
记者：除聘用和解聘物业服务人外，业主对于小区管理还有哪些权利？要如何依法行使这些权利呢？
苏文进：根据《民法典》第二百七十八条规定，对于小区的管理事项，小区业主具有共同决定权，且对于这些共同事项的决定，须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
不同的表决事项对同意人数的占比略有不同。对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施和改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项的决定，需要经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
而对于制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项的表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
记者：谈到《物业服务合同》是一个由物业服务人员提供服务，由业主支付物业费用的互负义务的合同，如果业主认为物业服务不合格是否可以拒绝向物业公司支付物业费呢？
苏文进：确实日常生活中经常看到这样一种现象，小区业主以自己没有受到物业服务人的实际服务、自己不需要物业服务或对于物业服务不满意等为由拒绝支付物业费用，但这些理由在诉讼或仲裁中通常都不能成为合理的抗辩事由。
首先小区的物业服务具有整体性，根据《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，因此，对于同一个物业管理区域内不能存在多个物业服务企业同时实施物业管理。小区业主对物业服务质量存在异议的，可以提议业主委员会表决更换物业服务人，也可以通过诉讼要求物业服务人赔偿其因服务不当造成的损失。
但在物业服务人已按约定提供了物业服务的前提下，业主经合理催告仍不支付物业费，物业公司也可以通过诉讼或仲裁等方式向业主追索物业费，届时业主可能还需按照物业公司的诉请赔偿物业公司违约金等损失。
记者：您谈到业主不支付物业费时物业公司可以通过诉讼或者仲裁方式对物业费进行追索，但生活中，也常常看到有些物业公司给业主发催收通知后就采取断水断电的方式要求业主支付物业费，这样的催收方式是合法的吗？
苏文进：根据《民法典》第九百四十四条规定，不论是商业物业还是住宅物业，物业公司均不能通过断水断电的方式来催收物业费。因为物业公司和业主之间仅成立物业服务合同关系，而日常水电的供应主体是自来水公司和供电公司，水电的供应关系存在于业主和水、电公司之间。
即使在业主委托物业公司为其代缴水电费的前提下，物业服务合同关系和委托代缴关系也是两个不同的法律关系，物业公司无权以未支付物业费为由对业主采取断水断电措施。若物业公司真采取断水断电措施对业主进行物业费催收，业主可诉至法院要求物业公司承担因断水断电造成的损失。
掌上春城记者：杨梦奇 实习记者：孙浩
视频：朱俊霖
责编：李晓梅
编审：周晓雪
终审：周建军
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