物业私自将业主车位出租（物业私自改变公共车位）
（全文共计1579字）
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随着经济发展，人民对停车位的需求与日俱增，停车难也成为亟需解决的社会问题，尤其是老旧小区或者早几年开发的小区，在建设时停车位配比不足，导致小区业主停车困难。为了解决业主停车需求，小区开发商、物业公司也在想办法尽量保障业主正常停车。但是，有些物业公司在解决停车问题时，将小区公共道路、公共活动区域（篮球场、绿化带）改造成停车场，甚至有物业公司擅自将上述公共区域出租给业主并收取租金，该行为违法。
【法律分析】
上述物业公司的行为涉及以下法律关系：
一、物业公司擅自将小区公共道路、公共区域变更为停车位的行为，违法。
首先，根据《中华人民共和国民法典》的规定，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所属于业主共有，物业公司对业主专有、共有部分的服务和管理权限不包含对业主专有、共有部分的处分权。
其次，根据《中华人民共和国民法典》及《湖北省物业服务和管理条例》的规定，改变共有部分的用途时需要专有面积占比且人数超过三分之二以上的业主参与表决，并最终由参与表决的专有部分面积占比且人数超过四分之三以上的业主同意才可以变更。因此，即使物业公司为解决停车难的问题也无权直接将公共道路、绿化及其他公共部分变更为停车位。
二、物业公司擅自将小区公共道路、公共区域变更为停车位后，出租给业主并收取租金的行为，违法。
首先，将小区公共道路、公共区域变更为停车位不论程序是否合法，物业公司擅自将变更用途的停车位出租给业主的行为也是违法的。
其次，根据《中华人民共和国民法典》的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此将业主共有部分通过法律规定的程序变更为停车位之后，其属性仍然属于业主共有，未经授权，物业公司无权直接将业主共有的车位出租给业主，即使经过法定程序授权，该车位获取的收益也应当归业主共有，当然，物业公司维护和管理付出的劳动也应当获得必要的报酬。
最后，根据《中华人民共和国民法典》的规定，物业公司的行为侵害业主合法权益的，业主有权请求其承担民事责任。
综上，业主停车难是现实问题，需要物业公司帮助缓解，但物业公司采用违法方式解决问题不可取，更不能从中获得不当的利益。
湖北汉江源律师事务所成立于1995年，是十堰市第一家综合性律师事务所，专注于常年法律顾问、民商事诉讼、企业破产管理和刑事辩护等。现有18名专职律师，平均执业年限12年以上。“法在身边”团队是汉江源律师适应新时代法律服务理念下的积极探索，团队核心成员由四名青年律师(平均执业年限在5年以上）组成，其模式为“高度一体化、现代化的律师团队，以科技驱动法律，以标准化工作流程保障案件质量”，利用团队优势为当事人提供更加专业、务实、高效的法律服务。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第274条：建筑区划内的道路，绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第275条：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第278条：下列事项由业主共同决定：（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第287条 【业主请求权】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
《湖北省物业服务和管理条例》（2019修正）第54条 物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。
本文作者：湖北汉江源律师事务所专职律师 孟宪章
